健美家さんの記事を読んで
先日、RoomPaについて記事を書きましたが、昨日、健美家さんで記事が紹介されていました。
利用者から見えるサービスの裏側では、その仲介会社から管理会社やオーナーに連絡し、新たに媒介契約を結ぶ形だ。タイミングの差はあるが、現在の仲介会社との契約が一般媒介契約であれば、オーナーの立ち位置に変化はないともいえる。
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では、専任媒介や専属専任媒介契約の場合はどうなるか。その場合は、新規入居希望者の情報は専任媒介・専属専任媒介契約のある仲介会社に提供されるという。
ただ、紹介を受けないという判断をする会社もあり、その場合は、利用者側から見ると、物件情報を登録したがサービスの利用ができないというケースは起こりうる。そこはサービスサイトにも「一部の物件は…」と記載されている通りだ。
この記事を読んで、ついでに他の皆さまのツイートを読みました。
それらを踏まえ、あらためて公式ページの「よくある質問」を見たところ、なんとまぁ奥歯に物が挟まったような言い方かと、ムズムズ感じてしまいました。
そう、一つ目の質疑応答です。
物件掲載時に、オーナーや管理会社からの許可が必要ではないのでしょうか？
ご入居の際は、一般的な手続きと同様に仲介会社が手続き致しますので、オーナーや管理会社等に特別な許可を得る必要はございません。
※一部特別な規定が設けられている物件につきましては取り扱いをお断りする場合がございます。
仮に、RoomPaのターゲット層が大学生や新卒社会人であったとして、彼ら彼女らには契約の話がわからないかもしれませんが、仮に自分が説明するのだとしたら、もう少しわかりやすく説明するのになぁと感じました。
そこで、もし私がRoomPaのお姉さんだったら一つ目の質疑応答についてどのように説明するか、思考実験を兼ねて、回答案を考えてみました。（ちなみに筆者の中身はおっさんですのでご了承ください。）
要するに、冒頭の引用部をわかりやすく訳しながら、Twitterに溢れている大家さんの声を反映されればよいわけです。
ということで、以下、質疑応答を自分なりにリライトしてみます。
お姉さんになりきった質疑応答
質問
物件掲載時に、オーナーや管理会社からの許可が必要ではないのでしょうか？
回答
原則として、物件掲載時に、オーナーや管理会社から許可を得る必要はありません。
なぜなら、物件を掲載し、現入居者と新入居者との間でマッチングが成立したとしても、この段階では新入居者とオーナーとの賃貸借契約は成立しておらず、いわば「仲の良い友達同士のおしゃべり」に近い状況だからです。
僕の部屋、次、君が借りられるといいね。大家さん次第だけど。
君の部屋、次、僕が住みたいなぁ。大家さん、OK出してくれるかな。
上の図のとおり、物件の掲載時やマッチングの段階ではオーナーから許可を得る必要はありませんが、新入居者とオーナーとの間で新しい賃貸借契約を締結する際には、必ず、オーナーの許可を得る必要があります。
なぜなら、法律上、不動産の所有者はオーナーであり、不動産を誰に貸すかの決定権はオーナーにあるからです。
せっかくマッチングが成立したとしても、契約締結の段階でオーナーの許可が得られなかった場合、たいへん残念ながら、RoomPaのサービスの適用対象外となります。
この場合は、お部屋の情報を登録していただいたり、チャットで新入居者とのご対応をしていただいたにもかかわらず、紹介料をお支払いすることはできません。（ってことでよいのですよね？要確認）
何卒ご了承のほどよろしくお願いします。
なお、オーナーの許可が得られない理由として想定される主な事例は次のとおりです。
理由１
現入居者が退去し、新入居者が入居するタイミングで、オーナーが家賃の値上げを予定していた場合（新入居者が値上げ後の家賃を承諾する場合は、入居できるかもしれません。）
オーナーは、現入居者と同額の家賃で新入居者にお部屋を貸すとは限りません。
オシャレなお部屋にリフォームしたうえで、家賃を値上げすることを計画している場合もあります。
理由２
新入居者が保証会社の審査に落ちた場合
不動産を契約する場合、もしも入居者が家賃を支払わなかった場合に備え、オーナーと保証会社との間で家賃の保証契約を締結することが多いです。
入居者が家賃を支払わなかった場合、入居者に代わり、保証会社がオーナーに家賃を立て替えて支払います。
（その後、保証会社は立て替えた家賃を入居者に請求します。）
入居者が家賃を滞納しそうな人だと保証会社が判断した場合、保証会社は「この入居者の保証人になるのは嫌だ」と言うことがあります。
これが、いわゆる「保証会社の審査に落ちた」という現象です。
この場合、入居者が家賃を滞納したとしても保証会社が家賃を代わりに払ってくれないので、オーナーは、保証会社の審査に落ちた人間に対してはお部屋を貸してくれない可能性が高いです。
理由３
何となくイヤだ
この場合は、どうしようもありません。
繰り返しになりますが、物件の掲載時やマッチングの段階ではオーナーから許可を得る必要はないものの、新入居者が賃貸借契約を締結する段階では必ずオーナーの許可を得る必要がありますので、予めご了承ください。
お姉さんになりきって書いてみた所感
書く前は、専任媒介契約や専属専任媒介契約について触れないといけないから、この点を説明しなきゃと思っていました。
しかし、よく考えると、専任であろうがなかろうが、貸主が「イヤだ」と言えばそれまでの話であり、一番のポイントはこの点なので、別に専任がどうとかこうとか説明する必要はないなぁと気付いた次第です。
私はこのサービスを必要以上に否定するつもりはないのですが、
「もうちょっと解りやすく説明してあげればよいのに」
と思います。
