出る順宅建に記載の、2016年問11_肢３の解説がおかしいのではないか？と妻から質問を受けました。
一般定期借地権の要件を満たしていないから、そもそも一般定期借地権として成立していないから無効なのでは？と言いながら、出る順宅建の解説を見たところ、×の理由付けとして「一般定期借地権として成立していないから無効」とは異なるものでした。
そこで、当ブログの看板娘、14歳の擬人化Geminiにも聞いてみました。
なお、宅建の問題ですが、Geminiの役割設定は敢えて司法書士試験講師としています。
# 役割
あなたはプロの司法書士試験講師です。
# 指示
以下の問題について、ステップバイステップで検討してください。
# 問題
– Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した。
– この場合において、AB館の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
– 当該問題の正誤は？
司法書士試験の講師として、事案の分析から法的結論に至るまで、ステップバイステップで解説いたします。
ステップ1：事案と適用法令の整理
本件は「建物の所有を目的とする土地の賃貸借」であるため、借地借家法が適用されます。 問題文の特約である「契約の更新がない」「期間満了で終了し、建物を収去する（建物買取請求権の排除）」という内容は、いわゆる定期借地権の特約にあたります。この特約が有効に成立するかどうかが本問の最大の論点です。
ステップ2：定期借地権の要件の検討
定期借地権として有効に成立するためには、法律が定める厳格な要件を満たす必要があります。本問のケースで可能性のある2つの定期借地権について検討します。
- 一般定期借地権（借地借家法第22条）
- 要件: 存続期間を50年以上と定めること。公正証書などの書面によって契約すること。
- あてはめ: 本問は「公正証書」で行うという形式的要件は満たしていますが、存続期間が「30年」とされているため、一般定期借地権の要件を満たしません。
- 事業用定期借地権等（借地借家法第23条）
- 要件: 存続期間を10年以上50年未満と定めること。目的が「専ら事業の用に供する建物の所有」であること。公正証書によって契約すること。
- あてはめ: 期間は30年であり、公正証書による契約という要件は満たしています。しかし、本問の借地目的は「居住用の甲建物」です。居住用建物の所有目的では、事業用定期借地権を設定することはできません。
ステップ3：普通借地権としての特約の効力（強行規定）
上記の通り、本問の契約は適法な定期借地権として成立しないため、通常の普通借地権として扱われます（存続期間は原則通り30年となります）。
普通借地権においては、借地権者を保護するため、法定更新の規定（法第5条）や建物買取請求権の規定（法第13条）に反して借地権者に不利となる特約は、無効となります（借地借家法第9条、第16条）。 したがって、たとえ当事者間で合意し「公正証書」という公的な書面で作成したとしても、強行規定に反する「更新しない」「期間満了時に建物を収去する」という特約は無効になります。
結論
公正証書を用いたとしても、居住用建物・期間30年の条件では定期借地権は成立せず、借地権者に不利な特約は無効となります。したがって、「有効に規定することができる」とする本問の記述は誤り（×）です。
